本报记者 余红举 文/图
“社区改造前后的情形，简直天壤之别。”南昌市西湖区系马桩街道东书院社区居民熊雯说。5月29日，向记者介绍社区的变化时，在这住了16年的她用新旧照片对比来说话：“瞧瞧，过去破败不堪的围墙，现在美化成了文化墙；以前院里坑坑洼洼的路，现在全部硬化一新；原来杂草丛生之地，现在建了凉亭、添了座椅……”
东书院社区30多栋居民楼建于上世纪80年代，是典型的开放式老旧小区，基础设施落后。去年8月底，老旧小区改造的春风吹进门，环境改善了，还增加了“健康小屋”“日间照料中心”等服务设施，小区好看又好住。
街老、房老、设施老、环境差、生活不便利，是老旧社区的“通病”。这不仅成为居民的一桩心事，也是现代城市发展和社区治理的一大心病。
2019年，我省全面开展城镇老旧小区改造。目前已改造老旧小区2192个、涉及居民59.8万户，户数占初步摸底数的56.5%。通过实施老旧小区改造，越来越多居民感受到了“幸福来敲门”。
改造后的南昌市东湖区墩子塘街道北湖社区。
南昌市西湖区系马桩街道东书院社区居民休闲区。
改造后的景德镇市昌江区紫薇花园小区整洁有序。
盼改造 民心所向
年过半百的熊良安，常年在南昌市东湖区墩子塘街道北湖社区路口摆摊，配钥匙、修鞋，社区的大事小情，他都看在眼里。谈及改造之前的场景，熊良安直摇头：“居住在社区的居民，手洗的衣物没地方晾晒，就直接挂在电线上。去年年初的一天，没有拧干的衣物，被风刮到旁边的变压器上，引发变压器爆炸。”
像北湖社区这样的老旧小区，南昌有1618个，它们有着相同的“病症”：楼墙体斑驳、楼道灯不亮；路面破损、下水道常堵、雨后内涝严重；停车位不足、私搭乱建情况普遍。
同样，在瓷都景德镇，该市住建局城建科工作人员吴平向记者讲述了他的一次经历。
有一次，吴平到位于景德镇市昌江区的紫薇花园小区走访老旧小区文明创建工作。刚进小区，一群人围着他，集中反映一个问题：1至3楼的违章搭建什么时候拆？原来，紫薇花园小区住房面积小，一些居民为了增加面积私搭乱建。有小偷顺着违章搭建爬进其他居民家盗窃。居民利益受损，邻里关系非常紧张。
“如果老旧小区改造了，这些问题就能得到有效解决。”居民们提出的问题，戳到了吴平的心坎上。
位于九江经开区的二马路社区建于上世纪80年代，住宅楼都在7层以下，没有电梯。小区居民中60岁以上老人占了七成。社区干部梅晓波感叹道，“一旦谁家有老人突发急病，没有电梯，肯定会耽误救治时间。”
老旧小区“抱残守缺”，影响了人民群众对美好生活的向往。“别说老旧小区的养老等公共服务缺失，一些老旧小区连电网、煤气等基本设施都缺失或老化严重。老旧小区改造，刻不容缓。”省住建厅相关负责人介绍道。
筹资金 “八仙过海”显神通
老旧小区改造，需要破解的难题很多。众多参与者认为，推进老旧小区改造，光靠政府部门唱“独角戏”不行，还要创新体制机制，充分吸引社会力量参与，组成多声部“合唱”，从而让这一民生工程取得扎扎实实的效果。
老旧小区改造，资金如何筹措？上饶市有自己的“算盘”。该市出台了《关于鼓励专业经营单位投资老旧小区管网管线改造提升的意见》，引导水、电、气、通信、有线电视等专业经营单位通过直接投资、落实资产权益等方式，参与老旧小区改造提升，对投资完成改造提升的，给予投资额15%至30%奖补。
在这个“大框架”下，上饶市大通燃气工程有限公司投资400多万元，对该市信州区丰溪小区供气管道等进行改造，改造后燃气设施设备产权归属大通燃气公司。上饶市广丰区白鹤畈小区、裕花园小区、教师村小区、裕丰安置区4个小区，由区城市管道燃气公司投资150万元铺设燃气管道，针对老旧小区管线“蜘蛛网”“僵尸线路”“飞线”等乱象进行改造。
实际上，为破解老旧小区改造投资难题，我省积极推行“五个一些”，拓宽投资渠道：争取中央财政资金“补一些”，积极协调产权单位和专营单位“出一些”，鼓励居民个人出资、捐资、捐物，引导群众“筹一些”，引入专业机构、社会资本参与，依托市场“融一些”等。正是在资金筹措方面“八仙过海、各显神通”，使得我省老旧小区改造稳步推进。
抓根本 提升居民幸福感
对于九江市浔阳区甘棠街道南湖社区27栋1单元的老人来说，去年7月告别“爬楼时代”，真是雪中送炭。5月31日，正值周末。年近八旬的刘明华提着一袋菜走进电梯。“以前每天买菜上下一次楼，累得够呛，常常需要走一层歇一歇。现在好了，装了电梯，上下楼方便多了，没事我就下楼散散步，幸福指数大大提高了。”刘明华话语中洋溢着幸福。
九江市遵循“业主自愿、市场运作、政府监管”原则，积极探索，引入相关企业免费为老旧小区加装电梯，作为老旧小区改造的重要内容。居民有条件免费使用(年龄70周岁以上老人、不满7岁儿童、低保、烈士家属、二级以上身体残疾人员等群体免费使用)，极大地提升了老旧小区居民加装电梯的意愿。而企业则通过光伏发电、开发广告位、便民服务、电梯刷卡使用等方式，维持资金平衡。
今年，九江市对符合条件的老旧小区拟加装300台电梯作为试点，主管部门与企业签订运行维护协议，明确“电梯无故停运15天以上，电梯所有权归政府主管部门”，强化对电梯运营的约束，让电梯真正动起来。
南昌市则推出了“1+5+X”模式，改造老旧小区，即一个邻里中心，加一个卫生服务中心、一个文体活动中心、一个居家养老中心、一个托幼中心、一个商业中心；再根据居民服务以及城市发展需要，增加X个类别的中心，满足居民需求。
南昌市青山湖区南钢街道有3万人，其中60岁以上老人超过8000人，9个社区有7个是从原南昌钢铁集团剥离出来的，全是开放式无物业管理的小区，此前各项社会职能服务不便民。南钢街道党工委书记成秋林介绍，辖区内商业综合体(南钢商厦)、文化大楼、居家养老中心、社区卫生服务中心、学校、医院、幼儿园、休闲运动场所等相对集中，在老旧小区改造中，正好切合“1+5+X”的模式，在投入800万元进行改造，并引入购买式社会服务后，社区老年人生活质量明显提高了。
老旧小区如何改？始于“颜值”，精于细节，这是我省实施老旧小区改造工程的特点。
去年8月，我省出台《关于推进全省城镇老旧小区改造工作的指导意见》，今年省住建厅又编制了《江西省城镇老旧小区改造技术导则(试行)》，对老旧小区改造的标准、内容等提出了明确要求。改造标准方面，按照基础类、完善类和提升类三种模式系统推进。省住建厅相关负责人介绍：“基础类是老旧小区改造的主要模式，使改造成果能够惠及更多群众，先为居民‘雪中送炭’，再考虑建设‘锦上添花’的便民服务设施。”
“老旧小区的改造让居民居住条件发生变化，这是有形的，但最大的变化还是在于居民生活质量的提高，从而带来获得感、幸福感。这种变化，有利于整个社会的和谐。”江西师范大学教授陶满德这样评价。
保成果 长效管理是关键
如何让改造成果更加长久地惠及广大居民？
景德镇市积极探索老旧小区长效管理实践，成效显著。
“昔日蟠龙岗，名字叫得震天响。天晴吃灰土，落雨泡泥汤，乱搭建，乱摆摊，出门心里堵得慌；如今蟠龙岗，名字叫得震天响。路平心也宽，花开眼前亮。小广场，文化墙，城市双修都在忙。”这是由景德镇市昌江区西郊街道蟠龙岗社区居民创作，并在居民中广为传播的一首打油诗。蟠龙岗社区在改造之时，同步成立了业主委员会，引进了物业公司，事事有序，管理规范，这首打油诗，正是居民对老旧小区改造以及后续管理十分满意的生动体现。
昌江区老旧小区七成以上属于无物业、无管理、无相关基础设施的“三无”小区。据昌江区城建局副局长曹正义介绍，相对于商品房小区，老旧小区物业费标准处于较低水平，单个老旧小区难以实现企业的收支平衡，使得很多物业服务企业进驻老旧小区意愿不强。为鼓励物业服务企业积极参与，破解老旧小区收支平衡难的困局，昌江区国有资产管理有限公司与西安和泰物业合资成立了立和泰物业公司，进行“片区化”管理。如紫薇花园、和合宅苑形成一个片区，统一由立和泰物业公司进行管理。这种“片区化”管理，被人形象地称之为“以大带小”。
曹正义认为，只有业主委员会与物业公司相互配合，才会有“1+1>2”的效果。目前，在昌江区，改造后的老旧小区业主委员会以及业主小组覆盖率超过了80%，他们协同物业公司管好了自己的“一亩三分地”，物业费收缴率由原来的20%提高到80%。
昌江区的这种管理模式，正在我省各地复制推广。
有难点 各方还要更努力
为何要各地复制推广“昌江模式”，省住建厅相关负责人认为，因为老旧小区改造之后，出现了共建共享难等问题。
花了3000万元进行改造的东书院社区，最让社区干部头痛的是“改造后，谁来管理和维护？”记者采访时看见，因为没有物业管理，小区仍可见宠物随处大小便。
拥有204户居民的景德镇市昌江区月丘里社区，在改造之后，居民不同意物业进驻，只聘请了两三个清洁工负责保洁。时隔不久，小区里又乱象频出：公共绿地被人圈起来种菜；用铁丝网圈地养鸡……
记者在采访几个改造后的小区发现，虽然环境有了很大改变，但是居民乱丢垃圾、宠物随地便溺等现象仍然普遍。“居民没有维护和管理的意识，改造后不到一两年就会陷入恶性循环，设施也会被损坏。”省住建厅相关负责人坦言，老旧小区改造是民心工程，群众参与改造和后续管理至关重要。然而，由于群众参与度低，特别是付费服务意识低，许多老旧小区面临着改造后物业管理费用收缴难、长效管理难等问题。
对于老旧小区改造，资金问题也始终绕不开。省住建厅相关负责人给记者算了一笔账，去年中央补助资金80.6亿元，省财政配套19.8亿元，群众自筹出资才2000多万元。在引入专业机构、社会资本参与老旧小区改造方面也不尽如人意。“自筹资金与引入的社会资本仍是杯水车薪。如果仅仅依靠政府‘包办’，老旧小区改造之路很难走顺、走远。”这名负责人坦言。
专家观点
共同缔造美好家园
省住建厅城建处副处长 孙兆进
“改什么，怎么改，谁来管”，一直是困扰老旧小区改造的核心问题。全省各地在不断的探索过程中，“共同缔造”的理念被普遍接受。“共同缔造”，就是政府、市场、居民共同谋划、共同建设、共同管理、成果共享的工作新机制。
共谋。小区缺什么、群众需要什么、什么问题突出，居民最有发言权。在社会资源、治理权限下放的同时，鼓励完善社区议事协商机制，在群众议、群众定、群众评的过程中，引导居民参与决策，最大可能地吸纳群众意见建议，共谋改造之事。
共建。共同建设是老旧小区改造能够顺利推进的“内生力量”，探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民认捐、市场引资、政府补助等多元参与方式，动员各方力量参与共建，让居民从“局外人”，变成“主人翁”。
共管。老旧小区改造，“三分建、七分管”。老旧小区，基本无物业，大多数靠社区托管，应该发挥居民的各类专长，成立义务巡逻队、义务督导队、义务保洁队、自治小组、业委会等群众自治组织，承担起小区后续管理事务。同时，建立居委会、业委会、物业公司三方联动机制，定期沟通，协商解决管理中的问题。
记者手记
找到“最大公约数”
部分老旧小区由于长时间缺乏有效管理，居民思想认识转变需要一定时间。一些老旧小区由于群众参与度低，面临着改造后物业管理费用收缴难、长效管理难等问题。
这需要相关政府部门努力解决，把老旧小区改造这项民心工程办好。记者认为，解难的根本在于找到“最大公约数”。
比如，关于物业管理问题的解决，景德镇月丘里社区就是一个明显的例子。改造后由于缺乏物业管理，外表鲜亮起来的小区，乱象苗头很快又来了。社区与居民协商引入物业管理时，居民担心物业公司收费问题。经过充分协商，物业公司提出开发小区广告位，经营有盈余则拿出来给业主分红；承诺5年内物业费不涨价，聘请业主代表作为监督员，提供更多便民服务。如此一来，问题迎刃而解。
再比如，给老旧小区居民楼加装电梯，推行中也频繁碰壁。究其原因，无外乎低楼层住户不需要，装上电梯还可能会受影响，因此意愿不强，甚至抵制。九江市通过业委会或业主推选出来的协调小组，将利益相关方召集到一起，让大家充分发表意见，共同协商协调。最终，找到“最大公约数”，达成“谁用谁付费”的共识，将这项惠民工程落到实处。
老旧小区改造众口难调，好事要做好也不是那么容易。这就要平衡好各方利益，找到“最大公约数”，通过共建、共管、共治、共享，绘就老旧小区改造的最大“同心圆”。
